English  |  中文
深圳市纵海控股有限公司
 
首页 > 新闻中心 > 投资美国房地产概述

投资美国房地产概述

来源:纵海控股    添加时间:2016-06-03

随着中国经济的腾飞,中国人赴海外投资的规模越来越大,根据一个网站上的资料,在2006年国内投资海外资金大约是200亿美元左右,而在房地产上的投资只是4亿美元上下,但随着人民币升值的继续,国内房地产投资收益的恶化,投资海外的房地产变成了一个可以探讨与研 究的课题。

投资项目

首先介绍一下,美国的房地产与国内的房地产有什么不同,这是在进行房地产投资的可行性研究的第一步。

1、商业房地产

美国的商业房地产的种类与国内差别很大的,主要有:

 

1)公寓群(APARTMENTS,MULTIFAMILY)

 

公寓群在商业房地产中的交易占很重要的部分,也是中国人最喜欢的,这种商业房地产的形式在国内几乎没有,而在美国 大约30%的人口是住在公寓里的。公寓群是只出租,不能分别销售,只能做为一个整体出售,在房地产分类上是商业,不是住宅,贷款也是商业房地产贷款。从理 论上和实践中,公寓投资都是风险最小的。

目前美国的公寓空置率会在8%左右,也就是说92%左右的出租率,但每个城市均不同,一般不会太差。公寓一般以1房,两房为主,比例约为1:2,平均租金是(2006年)一房700美元左右,两房950美元左右,但各地差别很大,这些全美的平均数只是参考。

公寓群最少5个单位,一般是几十到数百个单位,多数在100-300个单位,价格不一,在德克萨斯州每个单位的平均价在4-5万美元,如果有200个单位,那就是800万-1000万美元。但在加州,可能每个单位是10万美元,或者15万美元。

这里说的公寓与国内的公寓不是一回事,国内的公寓是共度屋(CONDO)的一种,每个单元具有独立的产权,可以独立买卖。与国内类似的公寓或者产权式酒店在美国极少,只是在纽约等少数地方可见,但价格几乎是天价。

 

2)购物中心(SHOPPING CENTER)

 

这里所说的购物中心是指中小型的购物中心,不是指大型的购物中心即SHOPPING MALL(简称MALL),一般均是独立建筑物,一层居多,可以有十家以上的商家,每家的面积可大可小,大型的购物中心一般是以超级市场为主要商家,就像 一个航空母舰队的概念,这个主要的商家叫ANCHOR TENANT,跟随着一群小的商家。

由于美国城市规划的限制,几乎不允许商家与住宅同在的,所以就不存在国内的住宅楼中,一楼是商家的现象,国内和香港的商铺概念在美国是没有的。

购物中心在商业房地产中的交易量也是较多的,中国人也很喜欢,价格与租金相关,各地差异很大,风险也较小。

 

3)办公楼(OFFICE BUILDING)

 

美国的办公楼与国内的类似,所不同的就是国内的很多办公楼中具有单独的产权,可以单独买卖,国内的这种产权方式是共度式办公楼(OFFICE CONDO),在美国,很少,一般是整个大楼整体出售的,相对讲,交易量不大。

从理论和实践上,办公楼的风险大一些,因为办公楼与经济的好坏很紧密。

 

4)土地(LAND)

 

在土地上,美国与中国是天壤之别,美国的土地几乎是私有,土地与白菜,枪一样自由买卖,没有任何限制,出让土地的牌子到处可见,但卖掉一块土地的时间可能是好几年,甚至永远没有卖掉。

土地投资具有很鲜明的特点,价格在各地的差异最大,比如一英亩(4047平米),在德克萨斯州,平均2000美元,但可能在北加州就是200万美元,甚至 在一个城市内也可以相差100倍。土地投资最大的优点是不用人管理,最大的缺点是没有任何收入,而且要供贷款和房地产税,所以土地投资适用于财力好的人, 美国的很多企业都会在土地上有些投资,比如沃尔玛,麦当劳等。

土地投资一般被认为是高风险的,财力不足的人最好要回避。等。

 

2、住宅

住宅投资是最容易的,也是最普遍的房地产投资方式,但是美国的住宅与国内的住宅的区别是非常明显的。

 

1)独立屋(SINGLE FAMILY)

 

目前在美国销售的非公寓群住宅中,即包括独立屋,双并屋,三并屋,四并屋,共度屋,联体别墅,独立屋(俗称别墅) 占87%左右(2006年NAR),在余下的13%中,以共度屋(CONDO)占绝大多数。而国内可能与美国正好相反,别墅是极少数,绝大多数是共度屋, 即商品房,而且多为高层共度屋。

在美国,到处是别墅在出售,高层住宅很少看到,即使有,价格也是很高。独立屋的价格与国内别墅的价格不同,国内的别墅应该是豪华独立屋,美国的独立屋的中 位数是22万美元左右,平均价格是27万美元左右,但这个数据对于中国人来说没有意义,因为在中国人最多的加州,纽约州,你就永远不要想有这样价格的房 子,在加州的洛杉机,中等的别墅也要80-100万美元,好一点的多数是200万美元左右,在旧金山地区价格更高,纽约也是如此。

美国独立屋的中位数对于中国人来说,就是德克萨斯州还有意义,德克萨斯州是美国中国人第三多的州,主要是以休斯顿为主要聚居地,德克萨斯州独立屋的中位数是15万美元左右,平均价是20万美元。

所以在投资住宅时,不要看美国房子价格的平均数,这个平均数对于中国人热衷于投资的地区诸如,加州,纽约州等绝大多数大城市是没有什么价值的。

 

2)共度屋和联体别墅(CONDO AND TOWNHOUSE)

 

有一种共度屋,业主全部买下来,只出租,不单独出售,在理论上与公寓群一样。另外联体别墅也有一定的市场,这两种 住宅的优点就是不用自己管理,业主委员会聘请的物业管理负责所有的外墙之外的管理,这里的物业管理公司与国内的物业管理公司也是有很大的区别,比如室内的 一概不管。


Copyright © 2016 深圳市纵海控股有限公司 版权所有  粤ICP备16002921号  站长统计      品牌整合:阳拓品牌