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迈阿密10万以下公寓房投资杂谈

来源:纵海控股    添加时间:2016-04-11
一. 公寓投资类型:
1.Foreclosure: 房屋已归银行所有,处于空置状态。
优点:价格相对较低,过户(Closing)时间短(一般为一个月左右,快的可以一个星期)
缺点:由于此类房屋空置时间较长,再加上前房主一般会把所有可以带走的物件(如电器,灯具等)全部带走,更有甚者,会对房屋进行刻意破坏,所以购买此类房屋后需进行后期的装修。
适合投资人:对房屋装修熟悉,了解当地材料及人工的费用情况。本人可以长时间居留在当地,或有亲戚朋友在当地照应。

2.Short Sale: 房主已长时间未缴纳贷款,但银行还未把房子收回,允许房主出售房屋,所得的费用用于偿还贷款。
优点:房屋状况比Foreclosure要好。大部分short sale的房子里面都有住人,即便没有住人,空置时间也不会太长,而且不会出现房东有意破坏房屋的情况。
缺点:过户时间长(快的2,3个月,长的半年到1年),在定房(pending)后银行会以种种理由变相提高房价(例如要求新房主缴纳全部或部分前房主拖欠的物业费,要求新房主在过户的时候负担本属于卖方负担的费用)
适合投资人:所有人
(Foreclosure和Short Sale统称银行法拍屋)

3.Regular Sale: 正常出售的房屋,不存在欠款的问题。目前市场上此类房屋大多都为专业的地产机构或个人(例如经纪公司,经纪人或是装修工人等),从市场上买到低价的状况不好的房子,装修后以市场价卖出。
优点:房屋状况非常好,大多属于精装修。有些是连租客一起买的,所以不用另找租客。过户时间非常短,一般只需1,2星期。
缺点:房屋价钱偏高。
适合人:所有人 

二.购房流程:
1.确定投资目标。
a.投资目的:纯投资,以房养学。
对于纯投资的投资者,购房范围没有限制。
对于以房养学的投资者,要考虑是在子女就读学校附近购房,供子女居住。还是在它地购房,用租金所得供应子女在海外的生活费。
b.投资地区的选择:迈阿密不同地区,即使是面积,状况相同的房子,价格相差迥异。笔者建议如果是以纯投资为目的投资者应回避黑人区,离城市较远的郊区,投资的主要目标为学校附近,商区附近,住宅较集中地区的房子。
c.资金配置。
就目前的市场情况,要买一套Miami较好地区100平的两房,总的投资在8万至12万美金左右(包括房价,过户费,后期的装修,找中介带租,转账手续费等等)。投资者应根据自身的资金情况选择合适地段,满足自身经纪条件面积的房源。

2.准备购房材料
a.护照。
b.存款证明。

3.寻找合适房源。
可以全权委托当地经纪人代找,也可委托经纪人的同时,自行在www.realtor.com上寻找。

4.提交购房申请(make offer)
找到了满意的房源后,根据该房源所在小区最近的销售情况,该房屋的市场估价等信息,确定自己要出的价格。在经纪人的协助下填写购房申请,出具资金证明。

5.等待银行回复。
一般来说,一个星期的时间内会有回复。如果卖方接受了,那么恭喜你,可以进入下一步,如果没有接受,再需找其它的房源,回到第3步。

6.缴纳押金。
定金以电汇的方式汇入第三方过户公司(Title Company)。押金的数额是由买房决定的,一般来说是房款的5%左右。

7.验房。
购房协议生效的10天或15天内,购房者有权利请专业的验房师(Inspector)对房子进行全面的检查,之后会得到验房报告,其中包括,房子存在的问题以及维修的估价。如果购房者对房子的状况满意,可以进入下一步,如果不满意,可以和银行说不要,第三方过户公司会退回全部押金。虽然验房这一项是可选的,但笔者还是建议海外投资者做此项工作,对房屋的状况有全面了解。费用$200至$300。

8.向小区的居民委员会(Home Owner Assoication)提交申请。
填写申请比表格,交纳申请费,1至2周的时间可以拿到申请通过的证明(Approval Letter)。费用每人$100左右。

9. 交纳余款,过户
所有程序由第三方过户公司主持,买家交纳余款,过户费,签署相关文件后拿到所购房屋钥匙。

10.获得产权,政府备案
过户后,您已经是房屋的法定所有者了,过户公司会把最终的产权证(deed)及产权证保险(title insurance)在过户后一个月时间内寄给买家。3个月至半年,可在当地政府网站上查到产权记录。

三.后期管理
1.需每月缴纳物业费,每年需缴纳房产税。具体费用见“四”。

2.委托当地经纪人,对房屋进行出租或出售:
出租的优点:每月有稳定的收入,能获得房价上涨带来的利率;出租的缺点:如果遇到没有稳定收入租客,会存在收不回租金的风险。如果房屋的状况达不到出租的条件,需在买房之后花时间和精力维修。
出售的优点:可以不用关心后期装修;出租的缺点:卖房成本高,在市场变化不大的情况下收益甚微。
笔者建议海外投资者购房后目前还是以租为住,一两年后视市场变化的情况再决定是继续出租还是出售。

四.相关花费及收益
1.花费
购房前:
a.房钱: 以2房100平左右迈阿密较好地段的房源为例,Foreclosure,short sale房屋的价钱在6万美元至10万美元. Regular Sale的价钱8万美金至12万美元。
b.验房费:$200至$300
c.小区申请费:每人$100左右
d.过户费:其中包括产权保险(Title insurance),欠款检查费(Lien Search),产权检查费(Title Search),政府存档费(Stamp),付给过户公司的处理费(Transaction Fee),付给中介公司的处理费(Transaction Fee)。总费用在$1000至$3000不等。
购房后:
a.物业费:$150至$450, 一般$250左右。具体某一房子的物业费可要求当地经纪人在推荐房源的时候同时提供。
b.房产税:房屋估价的1%至3%,视区域而定。具体的百分率可以参考历年的税收情况,所有的信息都可以在当地的政府网站上查到,或是要求当地经纪人,在提供房源的同时,提供该房源相关税收信息。
c.代租中介费:一个月的房租,或全年房租的10%。
d.中介代管费:每月$100左右。
e.维修费:视房屋的状况而定。
f.卖房中介费:出售价格的6%。
g.增值税,纯收益的8%左右。 

2.收益:投资收益包括租金收益+房价上涨的收益。
a.以迈阿密中等地段的房子为例,租金情况如下:
1房:$800至$1000
2房:$1000至$1200
3房:$1300至$1500
除去每年维修的成本,中介费,管理费,仅租金回报率可在6%至10%之间
b.现在迈阿密公寓价格大多至为高峰期价格的30%至50%,再加上大量南美地区的新移民,迈阿密的房产极具升值空间。笔者认为等美国走出次贷的阴影后,房价会回归合理价位,比目前上涨至少50%以上。



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